Почему в Сыктывкаре квартиры дорогие, а рынок жилья пустой?

Владельцы земли в центре заламывают цены, а у застройщиков техника стоит без дела

Последние несколько лет цены на квартиры в столице Коми растут как на дрожжах, а на рынке жилья наблюдается явный дефицит. Горожане месяцами ищут подходящую квартиру на продажу, а строительных кранов, возводящих в Сыктывкаре высотки, можно пересчитать по пальцам. Спрос есть, а предложений нет. Начнет ли что-то строиться в столице Коми в ближайшее время и какие квартиры лучше приобретать, выяснил корреспондент «Pro Города».  

Почему строить дорого? Строительство жилья в условиях Севера обходится на 30 процентов дороже, чем в средней полосе России. Связано это и с климатическими условиями, и с необходимостью компактной застройки.
И хотя в Сыктывкаре полно деревянных развалин, на месте которых могли бы появиться современные высотки, перспективы возведения нового фонда в центре столицы Коми довольно туманны. По словам Тамары Улановой, возглавляющей одно из градостроительных предприятий, главная проблема в том, что собственники земли и домов, которые интересны застройщикам, довольно часто заламывают за них нереальную цену.  

Земля в 7 миллионов. - Как только люди понимают, что на месте их дома планируется стройка, количество собственников за ночь увеличивается  в разы, - говорит Тамара Уланова. - В тоже время по закону мы обязаны считаться с каждым из них. Требования, которые они выдвигают, часто бывают нереальными. Порой за две сотки земли в центре города люди хотят получить семь миллионов рублей, а за дом в 50 квадратных метров - пять-семь квартир. Стоимость земли, естественно, потом скажется на цене жилья. Мы от таких вариантов вынуждены отказываться:  квартиры будут слишком дорогими.

Большой спрос.  По словам  советника Российской Академии наук Виталия Лаженцева, связка слов «дорого и мало» в строительстве объясняется большим спросом и гораздо меньшим числом предложений на рынке жилья. Причин дороговизны элитного жилья (домов из красного кирпича с хорошей планировкой и обустройством) несколько. Главная из них - в высоких ставках по кредитам для строительных организаций (при существующей системе кредитования рост цен неизбежен).
- Ситуацию можно изменить по двум направлениям, - говорит Виталий Лаженцев. - Первое - это государственное регулирование процентных ставок и второе - укрупнение строительных организаций с увеличением собственных оборотных средств.

Тянут за собой. Цены на жилье определяются верхний планкой  - стоимостью элитных домов. Вторичное и менее комфортабельное жилье подтягивается в цене следом. Если бы элитные дома стоили дешевле, все остальные тоже были бы гораздо доступнее.
- Дороговизна объясняется еще и тем, что красный кирпич и другие строительные материалы и конструкции в Сыктывкаре и поблизости не производятся. Их привозят издалека. Строительные организации могут позволить их себе только при высокой цене готового объекта, - объясняет Виталий Лаженцев.

Нет системы. Влияние на цены оказывает и разобщенность организаций строительной индустрии. Система, при которой каждый сам за себя, не позволяет правильно использовать технику. Порой она простаивает на одной строительной площадке по нескольку месяцев. В итоге аренда и амортизация техники неминуемо добавляет копеечку к стоимости и без того дорогого квадратного метра.
- У нас нет научной организации строительства, общей схемы, при которой генеральный подрядчик имел бы возможность строить сразу несколько объектов и плавно переходить от одного этапа к другому: от нулевых работ к укладке стен и так далее, - говорит Лаженцев.

Нужно производство. Спасти ситуацию, по мнению ученого, может общая схема развития строительной  индустрии, собственное производство кирпича, панелей и прочих материалов (для этого в Сыктывкаре есть вся минерально-сырьевая база).
- Надо ставить вопрос об организации строительно-монтажных работ, создать настоящий строительный холдинг, который мог бы быть генеральным подрядчиком по поточному строительству, как в других городах, - предлагает Виталий Лаженцев. - Делать планировку застройки на территориях свободных от жилья. Точечная - как малобюджетный вариант - себя уже не оправдывает. 

Программ нет. По мнению застройщиков, чтобы изменить ситуацию к лучшему,  необходимо развивать новые строительные площадки, с развитой инфрастуртурой: школами, поликлиниками и прочими социальными объектами. А также создавать специальные программы на федеральном уровне. Те, что имеются, рассчитаны только на города-миллионники.
Специалисты по недвижимости утверждают - ситуация на рынке жилья в столице Коми постепенно будет стабилизироваться.
- С весны прошлого года вплоть до марта текущего мы наблюдали рост цен во всех сегментах рынка, - говорит эксперт по недвижимости Лев Беложаев. -  Этому способствовало множество факторов. Но после выборов президента ажиотаж заметно спал. Если сравнить средневзвешенную цену за один квадратный метр в марте 2011 года (это 45 тысяч рублей) и марте текущего года (это 60 тысяч рублей), то мы увидим рост более 30 процентов в год. Это очень сильный рост, в основном спекулятивный. Сейчас рынок раздут. Мы ждем ценовой коррекции в 5-10 процентов уже в этом году. Думаю, продавцы будут торговаться гораздо охотнее.

Что покупать?

Сегодня, чтобы принять участие в долевом строительстве, горожане вынуждены становиться в очередь, которую организуют сами строительные фирмы. Но даже на такие квартиры есть устойчивый спрос. Как впрочем, и на скудном рынке вторичного жилья покупателям приходится «ловить» нужный вариант не один месяц. Так что же лучше покупать «вторичку» или новострой?
- Все зависит от ваших намерений: меняете вы жилье со старого на новое, покупаете для детей их первую квартиру или просто инвестируете в недвижимость с целью ее последующей продажи, - говорит Лев Беложаев. - Вкладываться в новострой (тоже самое, что и долевое участие в строительстве) могут себе позволить люди, которые не боятся связываться с ремонтом. У них есть на это время, деньги и может быть, опыт. Те, кто нуждается в жилье сегодня и сейчас, естественно, будут выбирать из вторичного жилья.

По данным Комистата, жилищный фонд республики на конец 2010 года составил 22,2 миллиона квадратных метров, увеличившись по сравнению с 2000 годом лишь на 0,4 процента. Общая площадь жилья, приходившаяся в среднем на одного жителя, равнялась 24,7 квадратного метра и за десять лет возросла на 16% только за счет сокращения численности населения. Уровень обеспеченности жильем в сельской местности гораздо выше, чем в городах. Это результат того, что в последние годы люди чаще покидают сельскую местность, а частный сектор располагает более просторным жильем. Так, в Корткеросском, Сысольском и Троицко-Печорском районах на одного жителя приходился 31 квадратный метр жилья, тогда как в Сыктывкаре, Ухте и Усинске - 21-22 квадратных метра.

Что построят в Сыктывкаре?

По информации мэрии, вскоре в столице Коми начнется строительство следующих объектов:

• два многоквартирных жилых дома в районе пересечения проспекта Бумажников и улицы Весенней в Эжвинском районе
• многоквартирный жилой дом по улице Мира (район жилого дома № 47) в Эжвинском районе
• многоквартирный жилой дом в районе пересечения Сысольского шоссе и улицы Гаражной
• многоквартирный жилой дом по улице Карла Маркса (район пересечения с улицей Осипенко)
• многоквартирный жилой дом по улице Энгельса (район пересечения с улицей Овражной)
• многоквартирный жилой дом по улице Оплеснина, 17/3
• многоквартирный жилой дом на Покровском бульваре, 4
• блокированный жилой дом по улице Тентюковской, 63 а
• блокированный малоэтажный жилой дом по улице Школьной, 2/2
• площадкой нового жилищного строительства является территория IVа микрорайона Эжвы, где проектом застройки предусмотрено размещение многоквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта.