Исследование Домклик: к концу первого полугодия доля льготной ипотеки выросла до 76%

11 июля 2024 аналитический центр Домклик в своем регулярном исследовании рассказывает о ключевых изменениях на российском рынке недвижимости. В этой части исследования эксперты рассказали, как в первом полугодии 2024 года менялся спрос на льготную ипотеку. Также аналитики выяснили, насколько выросла востребованность различных госпрограмм в июне, накануне завершения массовой льготной ипотеки под 8% и изменения условий "Семейной ипотеки".

     Как менялась востребованность льготных ипотечных программ в первом полугодии 2024 года

Рисунок 1. Динамика выдач по льготным программам по РФ за 2023−2024 гг. Динамика доли выдач по всем льготным программам относительно общего количества выдач показана белой линией (в %). Количество выдач по программе "Господдержка" обозначены жёлтым столбцом (цифра — доля выдач по программе в общем количестве ипотечных выдач Сбера), выдачи по "Семейной ипотеке" показаны зеленым, по IT-ипотеке — фиолетовым, по Арктической и Дальневосточной ипотеке — голубым. Сделки по программам "Сельская ипотека" и "Льготная ипотека в Республике Тыва" не отмечены, поскольку их доля в общем количестве выдач (за месяц) на протяжении рассматриваемого периода не превышал 1%.

В конце прошлого года были введены масштабные ограничения в условия госпрограмм с целью охлаждения сегмента льготной ипотеки, главными из которых стали сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн рублей и повышение первоначального взноса до 30% по программе "Господдержка". Кроме того, согласно новым условиям, льготный кредит можно было получить лишь один раз.

Эффект от ограничений мы увидели уже в первом квартале. Если в четвертом квартале прошлого года количество льготных кредитов составляло около 70 тыс. шт. в месяц, то в январе количество выдач упало до 21 тыс. Стоит отметить, что январь традиционно демонстрирует низкий уровень продаж, но в феврале–марте рынок, как правило, оживает. Однако в данном случае роста спроса не последовало: в феврале–марте количество выдач по льготным программам оказалось даже ниже, чем в январе (до 20 тыс. в месяц). Доля льготных кредитов в общем количестве выдач при этом также сократилась с рекордных 61% в декабре до ~40% в феврале–марте.

Эксперты отмечают, что в первом квартале снижение спроса на программу "Господдержки" оказалось сравнимым с "Семейной ипотекой": в обоих случаях доля сделок по программам снизилась на 6−7 п. п. (по отношению к четвертому кварталу 2023 года) до ~19%. За это время рост процента выдач продемонстрировала лишь "Дальневосточная и Арктическая ипотека" благодаря расширению на новые территории в конце прошлого года.

Спрос на льготную ипотеку начал набирать обороты лишь в начале второго квартала: в апреле количество выдач по льготным программам выросло до 31 тыс. шт. (+62% по отношению к марту), а доля льготной ипотеки выросла на 12 п. п., до 53%. Увеличение темпа роста спроса на льготное ипотечное кредитование аналитики объяснили приближающимся завершением программы "Господдержка" и изменением условий по другой ключевой программе — "Семейной ипотеке". Кроме того, в начале апреля были возобновлены выдачи IT-ипотеки. Эксперты Домклик добавили, что отчасти приток покупателей был связан с отменой требований о субсидировании льготных ипотечных программ для застройщиков.

По мере приближения срока завершения массовой льготной ипотеки под 8% и обновления условий «Семейной ипотеки» высокий темп роста спроса на льготное ипотечное кредитование сохранился: в мае доля льготной ипотеки в общем количестве выдач выросла до нового рекордного уровня — 63,2% (с апреля +10 п. п.), а количество выдач по льготным программам — до 49 тыс. шт. (+60% по отношению к апрелю).

Стоит также отметить, что во втором квартале этого года "Семейная ипотека" оказалась наиболее востребованной льготной программой, обогнав программу "Господдержки" накануне её завершения. Так, на долю "Семейной ипотеки" пришлось около 31% всех ипотечных сделок Сбера, в то время как на долю "Господдержки" — около 29%.

          Востребованность льготной ипотеки в июне 2024 года

Рисунок 2. Распределение количества выданных кредитов по льготным программам. Данные Сбербанка за июнь 2024 года для топ-10 субъектов, лидирующих по количеству выдач. Количество выдач по программе "Господдержка" обозначены желтым столбцом (цифра — доля выдач по программе в общем количестве ипотечных выдач Сбера), выдачи по "Семейной ипотеке" показаны зелёным, по IT-ипотеке — фиолетовым, по Арктической и Дальневосточной ипотеке — голубым. Данные отсортированы по суммарному количеству сделок по всем льготным программам (обозначено красным над столбцами). Доля льготной ипотеки в общем количестве выдач по региону (%) показана у основания столбцов, в скобках — изменение доли по отношению к маю 2024 года (в п. п.). Сделки по программе "Дальневосточная ипотека" и "Льготная ипотека в Республике Тыва" не отмечены для случаев, где их доля в общем количестве выдач не превышает 0,2%.

В последний месяц действия программы "Господдержка" и прежних условий "Семейной ипотеки" спрос на льготную ипотеку вырос до нового рекордного уровня. Количество выдач выросло на 70% (по отношению к маю) и составило около 83 тыс. шт., что превышает значения сентября и декабря 2023 года — предыдущих пиков спроса. Доля льготной ипотеки также резко увеличилась — на 13 п. п., до 76%, что также является максимумом за всё время наблюдений.

Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка:

К концу второго квартала спрос на льготные ипотечные программы достиг своего максимума: за три месяца доля льготной ипотеки в общем количестве выдач выросла с 41% до 76%, что на 15 п. п. превышает значение ажиотажного декабря. При этом в крупнейших регионах, таких как Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край, спрос на госпрограммы начал расти ещё в мае: тогда процент сделок, заключённых на льготных условиях, вырос на 10−15 п. п., до ~75%. В июне процент льготных сделок вырос, но уже не так значительно (на 8−9 п. п.). В то время как в малонаселённых регионах с относительно невысокими доходами населения пик ажиотажного спроса пришёлся на июнь.

Аналитики Домклик уточнили, что наибольший прирост доли льготной ипотеки в июне зафиксирован в Республике Дагестан (+25 п. п.), Республике Калмыкия (+25 п. п.), Республика Коми (+21 п. п.).

       "Семейная ипотека"

В июне наиболее востребованной льготной программой вновь оказалась "Семейная ипотека": на её долю пришлось 37% всех ипотечных сделок Сбера — новое максимальное значение за всё время наблюдений (+9 п. п. к маю). Количество выдач при этом составило около 40 тыс. шт., почти в два раза больше, чем в мае.

Как и в прошлом месяце, лидером по доле "Семейная ипотека" в общем количестве выдач стала Республика Калмыкия (58%). Высокий процент сделок по программе отмечается и в ряде других малых регионов: Астраханской области (48%), Республике Дагестан (48%), Ставропольском крае (47%), Республике Чувашия (46%).

Среди крупнейших регионов, лидирующих по общему количеству ипотечных сделок, по-прежнему выделяются Ростовская (45%) и Тюменская (44%) области.

       Программа "Господдержка"

Рост спроса на ипотеку по программе "Господдержка" также оказался внушительным: было выдано 36,5 тыс. шт. кредитов, что на 71% больше, чем в мае. На долю "Господдержки" пришлось 33% всех выдач Сбера по стране (+ 6 п. п. к маю), что является рекордом за всю историю наблюдений.

Наибольший спрос на программу зафиксирован в Республике Хакасия — 51% от всех выдач по региону, Калининградской области — 48% и в Тульской области — 43%.

       Другие госпрограммы

Повышенный спрос в сегменте льготной ипотеки привёл к росту спроса и на другие, более адресные программы. Так, за месяц количество выдач по "Дальневосточной и Арктической ипотеке" выросло на 16% до 2,9 тыс. шт.

Несмотря на досрочное прекращение выдач, количество сделок по IT-ипотеке также оказалось относительно высоким: за неполный месяц было выдано около 2,8 тыс. кредитов, что сравнимо с показателями всего мая.