Аналитики Домклик подвели итоги сезона на рынке ИЖС

В своем новом исследовании эксперты Аналитического центра Домклик подводят итоги высокого сезона в наиболее значимом сегменте рынка загородной недвижимости — индивидуальном жилищном строительстве. Эксперты рассказали о динамике ипотечных выдач и о том, насколько сегодня спрос зависит от льготных программ. В исследовании также рассчитаны основные характеристики ипотечных кредитов: стоимость приобретаемой недвижимости, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и другие.

Алексей Лейпи, директор дивизиона "Домклик" Сбербанка:

"С развитием индивидуального жилищного строительства рынок загородной недвижимости претерпевает серьезные трансформации. Еще в 2022 году на ИЖС приходилось 43% сделок на рынке загородного жилья, а в 2023 году доля выросла до 70%. В этом году тенденция роста сохранилась: по результатам неполных десяти месяцев более 80% ипотечных сделок с загородной недвижимостью — это ИЖС."

Как меняется спрос на ИЖС в 2024 году

Согласно данным Сбербанка, с начала года на рынке ИЖС было заключено около 80 тысяч ипотечных сделок на сумму 429,2 миллиардов рублей. Текущее количество выдач в 3,3 раза превышает показатель всего 2022 года и на 7% — аналогичный период прошлого года. Доля ИЖС также выросла: если в 2022 году процент выдач был на уровне 3%, то в 2023 году — 7,8%. В этом году процент сделок с ИЖС в общем количестве сделок Сбера еще выше — около 14%.

Что касается помесячной динамики, то в первом полугодии спрос увеличивался высокими темпами: с января по июнь количество выдач на ИЖС выросло с 7,2 тысяч до рекордных 20,8 тысяч. Пик спроса пришелся на июнь — последний месяц действия программы "Господдержка". В первой половине года практически все ипотечные сделки на рынке индивидуального строительства были заключены на льготных условиях.

После завершения программы "Господдержка" и введения обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по "Семейной ипотеке" спрос на данный тип недвижимости существенно сократился. В третьем квартале количество выдач составляет около двух тысяч сделок в месяц — примерный уровень 2022 года. Доля льготной ипотеки также заметно снизилась: по данным третьего квартала, около 7% сделок в сегменте ИЖС заключаются на рыночных условиях. Учитывая статистику за неполный октябрь, можно предположить, что доля рыночной ипотеки в ближайшее время снижаться не будет.

По результатам неполных десяти месяцев 2024 года в список регионов с высоким спросом на загородную недвижимость входят в основном крупнейшие регионы, такие как Московская область, Краснодарский край, республики Башкортостан и Татарстан. Тем не менее после повышения адресности льготной ипотеки география спроса активно меняется: все больше выдач в сегменте приходится на регионы, где действует программа "Дальневосточная и Арктическая ипотека".

Характеристики ипотечных кредитов

Основываясь на данных Сбера, аналитики Домклик рассчитали медианные значения ключевых параметров выданных ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство: стоимость приобретаемого объекта, размер кредита, первоначальный взнос, а также ежемесячный платеж. Ниже приводится статистика по федеральным округам.

Медианная стоимость объекта недвижимости в сегменте ИЖС — 7,6 миллионов рублей. Лидером по стоимости приобретаемого жилья стал ДФО: по данным за 2024 год, медианная стоимость строящегося жилого дома составляет 8,3 миллионов рублей. Эксперты Домклик отмечают, что благодаря "Дальневосточной и Арктической ипотеке" спрос на ИЖС в ДФО сохраняется. Отсюда высокие темпы удорожания индивидуального строительства: с начала года медианная стоимость лота в наиболее активных регионах округа — Республике Саха (Якутия), Приморском крае — выросла на ~30%. Высокая стоимость также отмечена в ЦФО, который включает в себя Москву и Московскую область: медианная стоимость индивидуального строительства равняется 8,2 миллионов рублей. Сравнительно низкие цены — в регионах СКФО, что, по мнению аналитиков Домклик, обусловлено более низким уровнем доходов населения. Медианный размер кредита составляет 5,5 миллионов рублей. В данном случае рейтинг федеральных округов практически не меняется. По-прежнему в лидерах — ДФО и ЦФО. Минимальный размер ипотечного кредита в сегменте ИЖС отмечен в СКФО. Первоначальный взнос в сегменте ИЖС — 2,1 миллионов рублей, что составляет около 27% от стоимости приобретаемой недвижимости. Значение первоначального взноса от округа к округу меняется слабо и лежит в диапазоне 1,9−2,2 миллионов рублей. Причем минимальное значение отмечено в регионах ПФО, максимальное — вновь в ЦФО. Ежемесячный платеж — около 39 тысяч рублей. Наиболее высокие значения ежемесячного платежа отмечены в округах, в состав которых входят столичные регионы: ЦФО (42,6 тысяч рублей) и СЗФО (40,3 тысяч рублей). Между тем в СКФО и ДФО платежи — одни из самых низких: 34,6 и 36,5 тысяч рублей соответственно.